Hva betyr det at en bolig har "ingen gjenboere"?

Jeg er på boligjakt og ser innimellom at det står i salgsannonsen at boligen har «ingen gjenboere». Ei venninne mente at det betyr at ingen har dødd i leiligheten, og at man dermed ikke trenger å være redd for spøkelser. En annen mente at det betyr at gamle beboere ikke ønskes tilbake. Jeg synes disse forklaringene er vel spesielle og slår meg ikke til ro med at de kan være riktige. Hva betyr egentlig uttrykket "ingen gjenboere", når dette står i boligannonsen?

I områder med tett boligbebyggelse, gjerne i form av boligblokker, så kan det skje at to naboer kan se inn i boligen til hverandre fra vinduene eller balkongen. Når det står i salgsoppgaven at boligen ikke har gjenboere, så betyr dette at det ikke er noen som har direkte innsyn til deg fra sin bolig. Uttrykket gjenboer brukes også ofte, dog noe feilaktig, dersom det er innsyn fra sykkelsti, fortau eller vei som går forbi boligen.

Andre betydninger av "gjenboere".

Selv om det er ganske uomtvistelig at bruk av uttrykket "ingen gjenboere" i boligannonsen eller salgsoppgaven betyr at det ikke er noen som har direkte innsyn i boligen, så har uttrykket egentlig en annen betydning.

Gjenboere betyr naboer som ligger inntil eiendommen din, men likevel ikke grenser direkte mot den. Dette er typisk to naboer som bor ved siden av hverandre, men likevel ikke grenser mot hverandre fordi eiendommene deles ved at det går en offentlig sykkelsti mellom eiendommene. I stedet for sykkelsti kan det være en sti, gangvei, liten vei eller andre mindre skiller mellom to eiendommer.

Disse naboene vil således regnes som gjenboere. Uttrykket brukes til å skille mellom naboer som har direkte grense mot hverandre og naboer som ikke grenser mot hverandre, men som ville gjort det dersom et slikt lite skille ikke fantes.

Skillet er viktig ved utsendelse av nabovarsel i forbindelse med byggesøknader etter plan og bygningsloven. Loven (§ 21-3) sier nemlig at både naboer og gjenboere skal varsles før en søknad om et søknadspliktig tiltak sendes inn.

En diffus grensesetting ved tvister etter kjøp av bolig.

Selv om det er normalt at det fremgår av boligannonse og salgsoppgaven at det ikke er noen gjenboere i en bolig, så er dette et uttrykk som ikke er direkte omtalt i avhendingsloven eller annen lov. Det er således en beskrivelse som i stor grad er skapt av meglerbransjen for å beskrive at en bolig ikke har innsyn.

Siden det ikke er tydelig beskrevet et skille noen plass om hvor grensen går for om en bolig har gjenboere eller ikke, blir det fort et spørsmål om skjønn. Dersom to naboer bor få meter fra hverandre og ser rett inn i hverandres leiligheter, så er det liten tvil om at disse i denne sammenhengen regnes som gjenboer. Dersom disse bor lengre avstander og det samtidig ikke er snakk om direkte innsyn, så er det mer diffust i forhold til hvor grensen for om det skal regnes som gjenboere eller ikke.

Her kommer kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingsloven inn i bildet. Selv om selger i salgsoppgaven har opplyst at det ikke er gjenboere, er dette noe kjøper selv kan gjøre seg opp en mening om på visning. Se derfor ut av alle vinduer og fra balkongen, og gjerne på kveldstid når lysene er tent – det er en av mange ting du bør sjekke når du skal kjøpe bolig. Således skal det nok mye til for at kjøper skal ha et rettmessig krav mot selger i saker hvor en nabo eller forbigående har begrenset innsyn, til tross for at det ble opplyst i salgsoppgaven at det ikke var gjenboere.

Gjenboere er mer vanlig i eldre bebyggelse.

I nyere tid har det vært økt fokus på å hindre innsyn ved planlegging og oppføring av nye boliger. Til tross for at boligtettheten blir stadig større i bystrøk, så er det mer sjeldent at nye boliger har gjenboere. Da tenker vi på gjenboere i den forstand at det ikke er innsyn fra naboer og forbigående.

Fram til 1980-tallet ble det tenkt mer enkelt og praktisk ved oppføring av nye boliger og det meste ble bygd med 90 graders vinkler, både i hvert enkelt bygg og byggenes oppstilling i forhold til hverandre. I moderne bygg så fokuseres det mye mer på at innsyn skal hindres eller begrenses i mye større grad.

Det er dermed mer vanlig at bygg skråstilles, både leiligheter i samme bygg samt nabobygg i forhold til hverandre, nettopp for å hindre innsyn til hverandre. Det er også økt søkelys på at gangstier, sykkelstier og veier ikke skal gi innsyn. Dersom dette ikke kan unngås er det vanlig med andre tiltak slik som skillevegger eller beplanting, for å få et naturlig skille og hindre innsyn.

"Ingen gjenboere" kan virke sterkt prisdrivende.

Det er uten tvil at folk flest ikke ønsker gjenboere med innsyn inn mot egen bolig, balkong eller hage. En bolig med lite eller begrenset innsyn vil således foretrekkes, foran en tilsvarende bolig med mer innsyn. Dette vil således igjen virke prisdrivende på boliger som har lite eller begrenset innsyn.

En slik prisforskjell kan komme spesielt tydelig frem, når det legges ut bolig for salg i et område, hvor det er vanlig med innsyn mellom naboer. Da gjenspeiles dette gjerne både i prisantydning og endelig salgssum – noe du kan sjekke i etterkant ved å finne ut hva naboboligene er solgt for. Selger du selv, er fritt utsyn og lite innsyn verdt å framheve når du skal selge bolig. Dette har ført til at utbyggere av nye boliger gjør det de kan for å hindre eller begrense innsyn i nye boliger.

Kilder

• Lovdata: Plan- og bygningsloven § 21-3 (nabovarsel), lest oktober 2026