Spørsmål og svar på det aller meste!

Man hører ofte om at det er mulig å bake dyr forbruksgjeld inn i huslånet. Men hvordan går man egentlig frem for å få dette til? Går man i sin vanlige bank, eller oppsøker man spesielle banker som har spesialisert seg på dette? Hva må til for å få innvilget et slikt lån?

Den første forutsetningen for å få bakt inn forbruksgjeld i et huslån, er at man har tilstrekkelig friverdi i boligen. Med friverdi menes det at verdien av boligen er høyere enn eksisterende panteheftelser i boligen. Samtidig må låntaker har betjeningsevne til å betjene det nye utvidede lånet. Det er også en stor fordel at hverken huslånet eller forbruksgjelden, som skal bakes inn i huslånet, er misligholdt.

Hvordan søker jeg om utvidelse av huslånet?

Dersom du mener at du har en betydelig friverdi i boligen din og ønsker å bake annen forbruksgjeld inn i huslånet, så er første steg å fremskaffe dokumentasjon på boligens verdi. Dette gjør du ved å få en verdivurdering fra takstmann eller eiendomsmegler. Det er litt forskjellig rundt om i landet hvilket av disse alternativene som foretrekkes. I de fleste tilfeller er det tilstrekkelig med en verdivurdering fra en eiendomsmegler.

De fleste eiendomsmeglere tilbyr gratis verdivurdering, dersom du hentyder at du er interessert i å selge. Dersom du imidlertid sier at du trenger en verdivurdering for å få refinansiering, så vil mange ta betalt for denne jobben. En del eiendomsmeglere vil imidlertid se på dette som fin markedsføring. Og vil tilby seg å gjøre dette gratis, selv om de vet at det i første omgang ikke medfører et salgsoppdrag.

Banken kan finne på å ringe eiendomsmegleren for å stille litt spørsmål rundt verdivurderingen. Da er det fint at ikke eiendomsmegleren omtaler deg til banken som en lurendreier, som lurte til deg en gratis verdivurdering. Da vil banken naturligvis lure på troverdigheten i resten av det du har lagt frem for dem og muligheten din til å få innvilget et nytt lån faller betraktelig.

Vi vil anbefale deg å innhente verdivurdering fra flere eiendomsmeglere i denne prosessen, selv om du må betale for det. Mest sannsynlig vil verdivurderingene variere ganske mye og da bruker du selvfølgelig den som gir den høyeste verdivurderingen. Da er muligheten din for å få igjennom en god refinansiering best og ikke minst til best mulig betingelser.

Det kan i denne sammenheng være lurt å ikke innhente en verdivurdering fra en eiendomsmegler som har et tett samarbeid med banken din. Selv om du ikke ender opp med å legge frem en slik vurdering, så kan du risikere at banken kontakter denne eiendomsmegleren for en «second opinion». Da er det igjen ikke bra dersom det kommer frem at du har fått en verdivurdering fra disse som viser en mye lavere verdi.

Dersom du skal opptre helt korrekt, så er det mest riktig å legge frem alle verdivurderingene og be banken benytte et gjennomsnitt av dette. I ytterste konsekvens kan det bli ansett for bedrageri dersom du underslår dokumentasjon som viser en lavere verdi, men når det er sagt så har vi aldri hørt om noen som dette har fått noen som helst negative konsekvenser for.

For veldig mange er alternativet til en refinansiering å være fanget i en negativ gjeldsspiral hvor de månedlige utgiftene forblir høyere enn inntektene. Da vil du garantert ende opp i betydelige gjeldsproblemer med alvorlige konsekvenser. Således kan du fint forsvare for deg selv at du er litt sleip, og kun viser banken den beste verdivurderingen.

Fakta er nok at banken veldig ofte ikke bryr seg om at verdivurderingen er for høy. De er bare opptatt å ha dokumentasjonen i orden, med tanke på å oppfylle kravene fra Finanstilsynet og boliglånsforskriften.

Oppsøk banken hvor du har boliglånet ditt først.

Det er alltid fornuftig å forhøre deg med din faste bankforbindelse først. Det vil si der du allerede har det eksisterende boliglånet ditt.

Ikke bekymr deg dersom du har kredittkortgjeld eller tilsvarende der. Det øker faktisk bare muligheten for å få innvilget lånet, da banken dermed sikrer denne risikogjelden med ett nytt pant innenfor boligens verdi.

Banken vet nemlig at dersom du ikke får refinansiert denne kredittkortgjelden inn i boliglånet ditt, så er muligheten stor for at du vil ende opp med å misligholde denne kredittkortgjelden. Da kan banken risikere at de må stille seg i kø bak andre kreditorer.

I utgangspunktet bør du alltid være ærlig med banken din, når du søker om refinansiering ved å bake inn annen gjeld i huslånet ditt. Dersom du skjuler ting er det stor mulighet for at banken oppdager dette. Dersom du likevel lykkes med å lure banken så ender du ofte opp med å lure deg selv også. Banken foretar nemlig en kontroll av din betjeningsevne og dersom du holder forhold utenfor så er det stor mulighet for å raskt ende opp i nye problemer.

På den andre siden så er de nye kriteriene i 2019 fra Finanstilsynet rimelig strenge. Disse sier nemlig at låntaker ikke skal gis et høyere lån enn at den kan klare en renteheving på 5 prosentpoeng. Det er selvfølgelig en viss risiko for at en så høy renteheving blir reell, men det er ingen ting som tyder på dette i nærmeste fremtid.

Dersom du har et stort privat lån, som ikke fremkommer av din skattemelding (selvangivelse), er registrert med betalingsanmerkning eller er registrert i gjeldsregisteret, og du samtidig har gode betingelser på lånet bedre eller tilsvarende betingelse fra banken, så kan det lønne seg å holde dette utenfor. Det gjelder kun dersom du frykter at du ikke vil få innvilget refinansiering, dersom dette tas med, og manglende refinansiering vil få alvorlige konsekvenser for deg.

Vi beveger oss her i et juridisk og moralsk grenseland og du må trå veldig forsiktig for å ikke begå svindel eller bedrageri.

Kan det lønne seg å oppsøke en ny bank?

Etter at du har vært hos din faste bankforbindelse, så er det på tide å oppsøke andre banker. Dette gjelder uansett om du får innvilget refinansiering eller ikke. Dersom du har fått innvilget refinansiering hos din faste bank, så er dette tiden for å sjekke om du kan få bedre betingelser et annet sted.

Ikke hør på alt det tullet fra eldre folk som sier at det er så viktig å være lojal mot banken sin. Det er en fullstendig utdatert tankegang. Veldig ofte så strekker en ny bank seg litt lenger i forhold til en bank du allerede er kunde i, nettopp for å få deg over til dem som kunde.

Dersom du fikk avslag hos din faste bankforbindelse, så bør du ta en revurdering av hvordan du legger frem saken din. Dersom banken mente at du hadde for lav friverdi i boligen, så bør du kanskje forsøke å få en enda høyere verdivurdering før du prøver i neste bank?

Det er viktig å ikke gi opp i denne prosessen, selv om du får avslag i 10 banker. Bare gå videre til neste bank med nytt pågangsmot. Alle banker har forskjellige kriterier og noen har mer penger å låne ut en andre. Plutselig får du aksept der du kanskje minst ventet det.

Dersom du har fått avslag på grunn av betalingsanmerkninger, så kan du kanskje gjøre noen mellomløsninger for å betale ut disse, dersom det er forholdsvis små beløp. Det er uansett ingen hensikt å gå tilbake til en bank du allerede har vært i dersom du har gjort dette. Såpass husker de uansett.

Hva med Bluestep og Bank2?

Det finnes banker som Bluestep og Bank2, som har spesialisert seg på å refinansiere gjelden til personer som ikke får lån i vanlig bank. Dette gjelder ikke minst personer som har pådratt seg betalingsanmerkninger.

Problemet med slike banker er at du gjerne betaler mye ekstra for denne ekstra imøtekommenheten. Vi har hørt skrekkhistorier om skyhøye etableringsgebyr og renter, med tanke på at gjelden er sikret med pant i boligen.

Disse aktørene krever nemlig akkurat det samme av deg som alle andre banker. Du må stille sikkerhet i bolig med betydelig friverdi og du må ha betjeningsevne. Dersom du har dette så er det relativt stor mulighet til at du vil få innvilget det samme lånet i vanlig bank. Den eneste fordelen er at du vil møte på litt mindre fordommer dersom du har mye betalingsanmerkninger.

Må hele refinansieringslånet være innenfor 85 % av boligens verdi?

Det stemmer at hovedregelen ved boligfinansiering, herunder refinansieringslån med pant i boligen, kun skal gis innenfor 85 % av boligens verdi (forsvarlig verdivurdering).

Det er imidlertid et unntak som gir bankene mulighet til å innvilge lån helt opp til hele verdien på boligen. Dette unntaket gjelder for inntil 10 % av verdien på alle nye lån hos banken hvert kvartal.

Med andre ord er det ikke umulig å få innvilget lån innenfor hele boligens verdi, selv om dette er vanskeligere enn tidligere.

Sjekk alltid om du kan få et kommunalt startlån før du gir opp.

Dersom du ikke lykkes med å få bakt gjelden din inn i et nytt refinansieringslån med pant i boligen din, så er det en siste mulighet som du bør prøve. Dette er et kommunalt startlån som i praksis er et husbanklån som administreres av kommunen.

Et av formålene som kommunale startlån er ment for er å gi personer med gjeldsproblemer refinansiering, slik at de kan bli boende i eksisterende bolig. Den store fordelen her er at betalingsanmerkninger ikke skal være til hinder i søknadsprosessen. Det er imidlertid fortsatt avgjørende at søker har betjeningsevne.

Et kommunalt startlån har svært gode rentebetingelser. Du får vanlig husbank rente. I tillegg kan kommunen legge på 0,25 prosent i årlig rente for å dekke omkostninger med administrasjon av lånet.

Vi anbefaler deg forøvrig også å lese vår artikkel om hvordan du kan få hjelp til refinansiering.