Hvordan bake gjeld inn i huslånet?

Man hører ofte om at det er mulig å bake dyr forbruksgjeld inn i huslånet. Men hvordan går man egentlig frem for å få dette til? Går man i sin vanlige bank, eller oppsøker man spesielle banker som har spesialisert seg på dette? Hva må til for å få innvilget et slikt lån?

Den første forutsetningen for å få bakt inn forbruksgjeld i et huslån, er at man har tilstrekkelig friverdi i boligen. Med friverdi menes det at verdien av boligen er høyere enn eksisterende panteheftelser i boligen. Samtidig må låntaker ha betjeningsevne til å betjene det nye utvidede lånet. Det er også en stor fordel at hverken huslånet eller forbruksgjelden, som skal bakes inn i huslånet, er misligholdt.

Hvordan søker jeg om utvidelse av huslånet?

Dersom du mener at du har en betydelig friverdi i boligen din og ønsker å bake annen forbruksgjeld inn i huslånet, så er første steg å fremskaffe dokumentasjon på boligens verdi. Dette gjør du ved å få en verdivurdering fra takstmann eller eiendomsmegler. Det er litt forskjellig rundt om i landet hvilket av disse alternativene som foretrekkes. I de fleste tilfeller er det tilstrekkelig med en verdivurdering fra en eiendomsmegler.

De fleste eiendomsmeglere tilbyr gratis verdivurdering, dersom du hentyder at du er interessert i å selge. Dersom du imidlertid sier at du trenger en verdivurdering for å få refinansiering, så vil mange ta betalt for denne jobben. En del eiendomsmeglere vil imidlertid se på dette som fin markedsføring. Og vil tilby seg å gjøre dette gratis, selv om de vet at det i første omgang ikke medfører et salgsoppdrag.

Banken kan finne på å ringe eiendomsmegleren for å stille litt spørsmål rundt verdivurderingen. Da er det fint at ikke eiendomsmegleren omtaler deg til banken som en lurendreier, som lurte til deg en gratis verdivurdering. Da vil banken naturligvis lure på troverdigheten i resten av det du har lagt frem for dem og muligheten din til å få innvilget et nytt lån faller betraktelig.

Vi vil anbefale deg å innhente verdivurdering fra flere eiendomsmeglere i denne prosessen, selv om du må betale for det. Mest sannsynlig vil verdivurderingene variere ganske mye, og da får du et bedre bilde av hva boligen faktisk er verdt. Da er muligheten din for å få igjennom en god refinansiering best og ikke minst til best mulig betingelser.

Det kan i denne sammenheng være lurt å vite om en eiendomsmegler har et tett samarbeid med banken din. Selv om du ikke legger frem en vurdering fra denne megleren, kan banken kontakte den for en «second opinion». Det er derfor lite å vinne på å bare vise frem den høyeste verdien.

Dersom du skal opptre helt korrekt, så er det mest riktig å legge frem alle verdivurderingene og be banken benytte et gjennomsnitt av dette. I ytterste konsekvens kan det bli ansett for bedrageri dersom du underslår dokumentasjon som viser en lavere verdi.

For veldig mange er alternativet til en refinansiering å være fanget i en negativ gjeldsspiral hvor de månedlige utgiftene forblir høyere enn inntektene. Da vil du garantert ende opp i betydelige gjeldsproblemer med alvorlige konsekvenser. Nettopp derfor er det viktig at refinansieringen bygger på riktige tall, slik at du ikke låner mer enn du faktisk klarer å betjene.

Fakta er at banken skal bruke et forsvarlig verdigrunnlag som ikke kan være høyere enn markedsverdien fastsatt ut fra en forsiktig vurdering (utlånsforskriften § 7). Banken er opptatt av å ha dokumentasjonen i orden, med tanke på å oppfylle kravene fra Finanstilsynet og utlånsforskriften.

Oppsøk banken hvor du har boliglånet ditt først.

Det er alltid fornuftig å forhøre deg med din faste bankforbindelse først. Det vil si der du allerede har det eksisterende boliglånet ditt.

Ikke bekymr deg dersom du har kredittkortgjeld eller tilsvarende der. Det øker faktisk bare muligheten for å få innvilget lånet, da banken dermed sikrer denne risikogjelden med ett nytt pant innenfor boligens verdi.

Banken vet nemlig at dersom du ikke får refinansiert denne kredittkortgjelden inn i boliglånet ditt, så er muligheten stor for at du vil ende opp med å misligholde denne kredittkortgjelden. Da kan banken risikere at de må stille seg i kø bak andre kreditorer.

I utgangspunktet bør du alltid være ærlig med banken din, når du søker om refinansiering ved å bake inn annen gjeld i huslånet ditt. Dersom du skjuler ting er det stor mulighet for at banken oppdager dette. Dersom du likevel lykkes med å lure banken så ender du ofte opp med å lure deg selv også. Banken foretar nemlig en kontroll av din betjeningsevne og dersom du holder forhold utenfor så er det stor mulighet for å raskt ende opp i nye problemer.

På den andre siden er kravene i utlånsforskriften rimelig strenge. Banken skal ikke gi et høyere lån enn at du klarer en renteøkning på 3 prosentpoeng på all gjelden din, og uansett skal den regne med en rente på minst 7 prosent. I tillegg skal samlet gjeld som hovedregel ikke overstige fem ganger årsinntekten. Kredittkortrammer regnes som fullt utnyttet, så si opp kortene du baker inn i lånet. Det er ofte her søknadene stopper, og mange av de samme grunnene går igjen når folk lurer på hvorfor de ikke får lån.

Du må oppgi all gjeld når du søker. Usikret gjeld som forbrukslån og kredittkort ser banken uansett i Gjeldsregisteret, og et privat lån som holdes utenfor, gjør at banken regner på feil grunnlag. Å gi uriktige opplysninger for å få lån kan være straffbart bedrageri, og du risikerer å sitte igjen med et lån du ikke klarer å betjene.

Er du redd for at et privat lån vil stoppe refinansieringen, er det bedre å si det rett ut og spørre banken hva som skal til – for eksempel at også det private lånet bakes inn.

Kan det lønne seg å oppsøke en ny bank?

Etter at du har vært hos din faste bankforbindelse, så er det på tide å oppsøke andre banker. Dette gjelder uansett om du får innvilget refinansiering eller ikke. Dersom du har fått innvilget refinansiering hos din faste bank, så er dette tiden for å sjekke om du kan få bedre betingelser et annet sted.

Ikke hør på alt det tullet fra eldre folk som sier at det er så viktig å være lojal mot banken sin. Det er en fullstendig utdatert tankegang. Veldig ofte så strekker en ny bank seg litt lenger i forhold til en bank du allerede er kunde i, nettopp for å få deg over til dem som kunde.

Dersom du fikk avslag hos din faste bankforbindelse, så bør du ta en revurdering av hvordan du legger frem saken din. Dersom banken mente at du hadde for lav friverdi i boligen, så bør du kanskje forsøke å få en enda høyere verdivurdering før du prøver i neste bank?

Det er viktig å ikke gi opp i denne prosessen, selv om du får avslag i 10 banker. Bare gå videre til neste bank med nytt pågangsmot. Alle banker har forskjellige kriterier og noen har mer penger å låne ut en andre. Plutselig får du aksept der du kanskje minst ventet det.

Dersom du har fått avslag på grunn av betalingsanmerkninger, så kan du kanskje gjøre noen mellomløsninger for å betale ut disse, dersom det er forholdsvis små beløp. Det er uansett ingen hensikt å gå tilbake til en bank du allerede har vært i dersom du har gjort dette. Såpass husker de uansett.

Hva med Bluestep og Bank2?

Det finnes banker som Bluestep og Bank2, som har spesialisert seg på å refinansiere gjelden til personer som ikke får lån i vanlig bank. Dette gjelder ikke minst personer som har pådratt seg betalingsanmerkninger.

Problemet med slike banker er at du gjerne betaler mye ekstra for denne ekstra imøtekommenheten. Vi har hørt skrekkhistorier om skyhøye etableringsgebyr og renter, med tanke på at gjelden er sikret med pant i boligen.

Disse aktørene krever nemlig akkurat det samme av deg som alle andre banker. Du må stille sikkerhet i bolig med betydelig friverdi og du må ha betjeningsevne. Dersom du har dette så er det relativt stor mulighet til at du vil få innvilget det samme lånet i vanlig bank. Den eneste fordelen er at du vil møte på litt mindre fordommer dersom du har mye betalingsanmerkninger.

Må hele refinansieringslånet være innenfor 90 % av boligens verdi?

Det stemmer at hovedregelen ved boligfinansiering, herunder refinansieringslån med pant i boligen, er at lånet kun skal gis innenfor 90 % av boligens verdi (forsvarlig verdigrunnlag). Grensen var 85 % frem til egenkapitalkravet ble senket til 10 % fra 31. desember 2024.

Det er imidlertid et unntak som gir bankene mulighet til å innvilge lån utover dette. Hver bank kan hvert kvartal gi lån som bryter ett eller flere av kravene for inntil 10 % av verdien av alle nye boliglån, i Oslo for inntil 8 %. I tillegg kan et eksisterende boliglån refinansieres selv om kravene ikke er oppfylt, så lenge lånet ikke blir større, løpetiden ikke lengre og avdragene ikke lavere – men det hjelper ikke når du vil bake inn ny gjeld.

Med andre ord er det ikke umulig å få innvilget lån innenfor hele boligens verdi, selv om dette er vanskeligere enn tidligere.

Sjekk alltid om du kan få et kommunalt startlån før du gir opp.

Dersom du ikke lykkes med å få bakt gjelden din inn i et nytt refinansieringslån med pant i boligen din, er det en siste mulighet som du bør prøve. Dette er et kommunalt startlån. Kommunen låner pengene fra Husbanken, men det er kommunen som behandler søknaden, og du har lånet hos kommunen.

Et av formålene som kommunale startlån er ment for er å gi personer med gjeldsproblemer refinansiering av dyre lån med pant i boligen, slik at de kan bli boende i eksisterende bolig og unngå tvangssalg. Den store fordelen her er at lånet er beregnet på dem som har langvarige problemer med å få lån i vanlig bank. Det er imidlertid fortsatt avgjørende at søker har betjeningsevne.

Et kommunalt startlån har normalt langt lavere rente enn forbrukslån og refinansiering i spesialbanker. Renten følger Husbankens rente, men spør kommunen din om eventuelle påslag og gebyrer før du søker.

Vi anbefaler deg forøvrig også å lese vår artikkel om hvordan du kan få hjelp til refinansiering.

Kilder

• Lovdata: Utlånsforskriften §§ 5, 6, 7, 10 og 12, lest oktober 2026
• Husbanken: For deg som vil søke startlån og tilskudd, lest oktober 2026