Hva koster mellomfinansiering når du kjøper ny bolig før du har solgt?

Mellomfinansiering er et kortsiktig lån som lar deg kjøpe og betale ny bolig før den gamle er solgt. Lånet tilsvarer omtrent egenkapitalen som står i den gamle boligen, og det betales tilbake med salgssummen når salget er gjennomført. Prisen er rentene i perioden, eventuelle etablerings- og tinglysingsgebyrer og at du betaler for to boliger samtidig. Lånes 2 500 000 kr i et halvt år til 5,31 prosent rente, blir renten alene rundt 66 000 kr. Den største risikoen er likevel ikke renten, men at salget drøyer eller at du må selge billigere enn du regnet med.

Slik fungerer mellomfinansiering

Når du bytter bolig, er egenkapitalen din som regel bundet i den boligen du bor i. Skal du kjøpe først, må banken forskuttere den. Det skjer vanligvis med to lån:

• Det langsiktige boliglånet på den nye boligen – det lånet du skal sitte igjen med når alt er ferdig.
• Mellomfinansieringslånet, som dekker resten av kjøpesummen og omkostningene, og som skal innfris med overskuddet fra salget av den gamle boligen.

I perioden har banken som regel pant i begge boligene. Mellomfinansieringen er normalt uten avdrag, så du betaler bare renter. Når den gamle boligen er solgt og oppgjøret er utbetalt, går overskuddet til å innfri mellomfinansieringen, og du står igjen med ett ordinært boliglån.

Varigheten er avgrenset. Hos minst én av de store bankene er mellomfinansiering et eget lån med opptil seks måneders varighet. Spør banken din hva som gjelder hos dem, og hva som skjer hvis fristen nås før boligen er solgt. Ordet bindingslån brukes også, men ikke likt av alle banker – spør hva banken legger i det før du sammenligner tilbud.

Hva koster det? Et regneeksempel

Tenk deg et par i Kristiansand som bor i en enebolig de regner med å få 4 000 000 kr for. Restlånet er 1 500 000 kr. De har kjøpt et nytt hus til 6 000 000 kr og må betale 150 000 kr i dokumentavgift (2,5 prosent). Samlet kapitalbehov er 6 150 000 kr.

Den gjennomsnittlige renten på nye nedbetalingslån med flytende rente til husholdninger var 5,31 prosent i august 2026, ifølge SSB. Norges Bank satte styringsrenten til 4,5 prosent 24. september 2026, og neste rentebeslutning kommer 5. november 2026. Prisingen av mellomfinansiering varierer mellom banker, så tabellen viser også hva det koster hvis renten på mellomfinansieringen er ett prosentpoeng høyere. I tillegg løper renten på det gamle lånet til den gamle boligen er solgt – den regner vi med 5,31 prosent.

Tallene er renter alene, regnet som lånebeløp × rente ÷ 12 per måned. Rentene gir fradrag i skatten på vanlig måte, så nettokostnaden blir noe lavere. Men det kommer mer i tillegg:

• Gebyrer. Mange banker tar etableringsgebyr for mellomfinansieringen. Spør om det er gebyr både for å opprette og innfri lånet.
• Tinglysing. Hvert pantedokument koster 545 kr å tinglyse i 2026. Med pant i to boliger kan det bli flere dokumenter enn ellers.
• To boliger i drift. Kommunale avgifter eller felleskostnader, strøm, forsikring og internett løper for begge boligene. Huset du flytter fra, må også holdes varmt og i stand til visning.

Hvor lenge det går før boligen selges, avhenger av markedet der du bor og prisen du ber om. Se på hva tilsvarende boliger er solgt for i nabolaget, og regn med flere måneder enn megleren tror. Det er sjelden de første ukene som koster mye – det er når boligen blir liggende.

Risikoen: når salget drøyer eller prisen faller

Mellomfinansiering bygger på et anslag: at den gamle boligen blir solgt innen rimelig tid, og for omtrent det du regnet med. Slår ett av dem feil, får du problemer.

Salget tar lengre tid

For hver måned som går, løper rentene på to lån og driften av to boliger. I eksemplet over er det nærmere 18 000 kr i måneden bare i renter. Når lånets tidsramme nærmer seg, kan banken kreve en løsning – og da er det fristende å godta et bud du ellers ville avslått.

Prisen blir lavere

Blir huset i eksemplet solgt for 3 800 000 kr i stedet for 4 000 000 kr, er overskuddet etter innfrielse av det gamle lånet 2 300 000 kr. Da mangler det 200 000 kr på å innfri mellomfinansieringen. Det beløpet forsvinner ikke: Det må dekkes av sparepenger eller legges til det langsiktige lånet, og da må banken vurdere om du har betjeningsevne til det. Husk også at meglerhonorar og andre salgskostnader trekkes fra før du får oppgjøret.

Hva sier utlånsforskriften?

Utlånsforskriften har ingen egen bestemmelse om mellomfinansiering. Reglene om betjeningsevne (§ 5) og gjeldsgrad (§ 6) viser til kundens samlede gjeld. Banken skal teste at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng, men legge til grunn minst 7 prosent rente, og samlet gjeld skal som hovedregel ikke overstige fem ganger årsinntekten.

I eksemplet har paret 7 650 000 kr i samlet gjeld i perioden med to boliger. Tjener de til sammen 1 300 000 kr, er det 5,9 ganger inntekten. Etter salget er gjelden 3 650 000 kr, eller 2,8 ganger inntekten. Hvordan banken behandler et slikt midlertidig lån i sine vurderinger, og om den bruker forskriftens fleksibilitetskvote (§ 12), er bankens egen vurdering. Spør direkte når du søker finansieringsbevis, så du ikke blir overrasket midt i en budrunde.

Kjøpe først eller selge først?

Det finnes også mellomløsninger. Selger du først, kan du be om lang overtakelse, slik at du får tid til å finne noe nytt. Kjøper du først, kan du by med forbehold om salg av egen bolig – men selgeren kan avslå et slikt bud, og i en budrunde taper det ofte mot bud uten forbehold. Mange gjør begge deler parallelt: legger ut sin egen bolig samtidig som de går på visninger, og bruker mellomfinansieringen bare til å bygge bro over noen uker.

Slik ber du om mellomfinansiering

1. Få boligen verdivurdert av en megler. Banken bruker verdien til å beregne hvor mye du kan låne midlertidig.
2. Søk finansieringsbevis for kjøp og salg, og oppgi at du vil kjøpe før du har solgt. Be om skriftlig svar på rente, gebyrer, varighet og hva som skjer om salget tar lengre tid.
3. Sammenlign tilbud. Får du dårlige vilkår, kan det lønne seg å spørre andre banker – og vurdere om du skal bytte bank med hele boliglånet.
4. Lag et budsjett for perioden med to boliger, med seks måneder som utgangspunkt. Har du en bufferkonto, er det nå den gjør jobben.
5. Sett en grense for laveste pris du godtar og hvor lenge du vil vente, før du byr. Det er lettere å holde seg til en grense du har satt med kaldt hode.

Fra bud til overtakelse er ellers prosessen den samme som ved et vanlig kjøp – se gjennomgangen av hvordan du kjøper bolig.

Vanlige spørsmål

Hvor mye koster mellomfinansiering per måned?

Det avhenger av lånebeløp og rente. 2 500 000 kr til 5,31 prosent gir rundt 11 000 kr i renter per måned. Kommer gebyrer, renter på det gamle lånet og drift av to boliger i tillegg.

Hvor lenge kan man ha mellomfinansiering?

Det bestemmer banken. Hos minst én stor bank er grensen seks måneder. Spør hva som skjer hvis boligen ikke er solgt innen fristen.

Må jeg betale avdrag på mellomfinansieringen?

Som regel ikke. Lånet er normalt avdragsfritt og innfris i sin helhet med salgsoppgjøret.

Hva skjer hvis den gamle boligen blir solgt for mindre enn forventet?

Da mangler det penger til å innfri mellomfinansieringen. Differansen må dekkes med egne midler eller legges til boliglånet, hvis banken godtar det.

Er det lurt å kjøpe før man har solgt?

Det kan være det i et marked der boliger selges raskt og prisene er stabile, og når økonomien tåler flere måneder med to boliger. I et usikkert marked er det tryggere å selge først.

Kilder

• Lovdata: Utlånsforskriften §§ 5, 6, 7 og 12, lest oktober 2026
• SSB: Tabell 10748 – renter på nye boliglån, august 2026 (nedbetalingslån, flytende rente, husholdninger: 5,31 %), lest oktober 2026
• Kartverket: Tinglysingsgebyr og dokumentavgift 2026, lest oktober 2026
• DNB: Mellomfinansiering (produktvilkår, varighet), lest oktober 2026
• SpareBank 1: Mellomfinansiering, lest oktober 2026
• Norges Bank: Styringsrenten (4,5 % fra 24. september 2026), lest oktober 2026