Hvordan får du boliglån – og hvor mye kan du låne?

For å få boliglån må du oppfylle tre krav i utlånsforskriften: Lånet kan ikke være større enn 90 prosent av boligens verdi, så du trenger minst 10 prosent egenkapital. All gjelden din kan ikke overstige fem ganger årsinntekten. Og du må ha nok penger til vanlige levekostnader selv om renten skulle stige med 3 prosentpoeng – banken skal uansett regne med minst 7 prosent. Oppfyller du kravene, søker du om finansieringsbevis før du byr på en bolig.

Under går vi gjennom kravene med et utregnet eksempel, hvilke kostnader egenkapitalen også må dekke, hva banken ser på utover tallene, og hva du gjør hvis svaret blir nei.

De tre kravene i utlånsforskriften

Utlånsforskriften er fastsatt av Finansdepartementet og gjelder alle banker som låner ut penger til boligkjøp i Norge. Reglene ble sist endret med virkning fra 31. desember 2024, da kravet til egenkapital ble senket fra 15 til 10 prosent.

To detaljer blir ofte misforstått. Den første er at fellesgjelden teller. Koster en leilighet i et borettslag 2 000 000 kr og har 1 000 000 kr i fellesgjeld, er verdien som legges til grunn 3 000 000 kr. Da må du ha 300 000 kr i egenkapital, ikke 200 000 kr. Den andre er avdragskravet. Fordi kravet er «det laveste av» to beløp, oppfyller et vanlig annuitetslån over 30 år alltid kravet, selv om avdragene de første årene er langt under 2,5 prosent.

Et utregnet eksempel

Tenk deg en enslig 29-åring i Stavanger med 650 000 kr i årslønn og 200 000 kr igjen på studielånet. Hun vil kjøpe en selveierleilighet til 3 000 000 kr.

Det er belåningskravet som setter grensen her, ikke inntekten. Det er typisk for førstegangskjøpere: Inntekten holder ofte, men egenkapitalen mangler.

Så kommer stresstesten. Et annuitetslån på 2 700 000 kr over 30 år koster 15 330 kr i måneden med en tenkt rente på 5,5 prosent. Banken må regne med 8,5 prosent (5,5 + 3), og da blir terminbeløpet 20 761 kr. Er renten du tilbys under 4 prosent, regner banken likevel med 7 prosent, som gir 17 963 kr i måneden. Spørsmålet banken stiller, er om hun da har nok igjen til levekostnader. De fleste banker bruker SIFOs referansebudsjett eller egne satser for det – se artikkelen om å sette opp et budsjett for hvordan tallene ser ut.

Dokumentavgift: den kostnaden mange glemmer

Kjøper du en selveierbolig, en enebolig eller et rekkehus med egen tomt, betaler du dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien når skjøtet tinglyses. Avgiften kommer i tillegg til kjøpesummen og kan ikke lånes inn som en del av de 90 prosentene. På en bolig til 4 000 000 kr er den 100 000 kr.

Kjøper du en andel i et borettslag, betaler du ingen dokumentavgift, bare tinglysingsgebyret på 545 kr per dokument i 2026. Det er en av grunnene til at borettslagsleiligheter ofte er enklere å finansiere for førstegangskjøpere – men husk at fellesgjelden teller med i belåningsgraden, og at felleskostnadene inneholder renter og avdrag på den gjelden.

Sett også av penger til flyttebil, forsikring og det som må fikses de første månedene. En liten buffer etter overtakelse er gull verdt. Hvordan du bygger den, står i artikkelen om å bygge en bufferkonto.

Hva banken ser etter utover tallene

Kravene i forskriften er en øvre grense. Banken skal i tillegg gjøre en forsvarlig kredittvurdering etter finansavtaleloven, og den kan si nei selv om du er innenfor grensene. Dette er det banken typisk ser på:

• Fast og dokumentert inntekt. Fast stilling etter prøvetid er enklest. Midlertidig stilling, provisjonslønn og selvstendig næringsvirksomhet krever mer dokumentasjon, ofte skattemeldinger for flere år.
• Annen gjeld. Billån, studielån, forbrukslån og kredittrammer reduserer hvor mye du kan låne. Banken henter forbruksgjelden fra gjeldsinformasjonsselskapene.
• Betalingshistorikk. Banken kredittsjekker deg. En betalingsanmerkning gjør det svært vanskelig å få lån. Du kan kredittsjekke deg selv gratis før du søker, så du vet hva banken ser.
• Kontoutskrifter. Mange banker ber om de siste månedenes transaksjoner. Spill, inkassokrav og jevnlige overtrekk er røde flagg.
• Sparevaner. At du har spart jevnt over tid, viser at du har rom i økonomien.

Får du nei, har banken etter finansavtaleloven § 5-3 fjerde ledd ingen plikt til å begrunne avslaget. Bygger avslaget på et automatisk databasesøk, skal du likevel få vite det og hva søket viste. Vanlige forklaringer og hva du kan gjøre med dem, står i artikkelen Hvorfor får jeg ikke lån?

Fleksibilitetskvoten: når banken kan gjøre unntak

Bankene kan hvert kvartal gi lån som bryter ett eller flere av kravene, for inntil 10 prosent av verdien av boliglånene de innvilger. I Oslo er grensen 8 prosent eller 15 millioner kroner. Det er dette som kalles fleksibilitetskvoten.

Kvoten er ingen rettighet, og bankene bruker den svært ulikt. Den går gjerne til kunder banken kjenner godt, med høy og stabil inntekt, eller til unge med god inntektsutvikling som mangler litt egenkapital. Spør banken din direkte, men legg ikke en plan som er avhengig av den. Er kvoten brukt opp for kvartalet, kan det hjelpe å vente til det neste.

Slik øker du egenkapitalen

BSU. Er du under 34 år og ikke eier bolig, kan du spare inntil 27 500 kr i året på boligsparing for ungdom og få 10 prosent fradrag i skatten, altså inntil 2 750 kr i året. Samlet sparebeløp er 300 000 kr. Du kan spare til og med det året du fyller 33 år. Pengene kan brukes til kjøp av bolig, inkludert dokumentavgift og tinglysing, og til nedbetaling av boliglånet.

Hjelp fra familien. Foreldre kan gi penger, låne bort penger eller stille pant i egen bolig som tilleggssikkerhet. Forskriften åpner for at banken kan regne med betryggende tilleggssikkerhet i form av pant i annen eiendom, kausjon eller garanti. Hver løsning har ulike konsekvenser for arv, skatt og risiko – se artikkelen om å hjelpe barna inn på boligmarkedet.

Kjøpe sammen. To inntekter gir høyere maksimal gjeld, og egenkapitalen kan deles. Lag en skriftlig avtale om eierbrøk og hva som skjer ved brudd, særlig hvis dere ikke er gift.

Startlån fra kommunen

Får du ikke lån i vanlig bank, kan startlån være et alternativ. Startlånet gis av kommunen og finansieres via Husbanken. Det finnes to varianter:

• Ordinært startlån er for deg som over tid har hatt problemer med å få boliglån i bank, for eksempel barnefamilier, personer som mottar trygd, personer som står i fare for å miste boligen, eldre i en uegnet bolig og personer med nedsatt funksjonsevne. Du trenger ikke egenkapital, men du må ha inntekt til å betjene lånet.
• Startlån til førstegangsetablerere er for deg som skal kjøpe for første gang og ikke får lånt nok i bank. Her må du ha minst 5 prosent egenkapital – 100 000 kr på en bolig til 2 millioner kroner. Bare kommuner som er med i ordningen, tilbyr dette lånet, og du kan søke i en slik kommune selv om du ikke bor der.

Søknaden sendes digitalt via Husbanken, men det er kommunen som behandler den og vurderer hvor mye du kan betjene. Ofte kombineres startlånet med et vanlig banklån.

Finansieringsbevis, rente og nedbetalingstid

Finansieringsbeviset er bankens skriftlige bekreftelse på hvor mye du kan kjøpe for. Det har en gyldighetstid som står på beviset, og forutsetter at opplysningene du har gitt, fortsatt stemmer. Ta kontakt med to eller tre banker – du er ikke bundet av det første tilbudet. Et tilbud fra en annen bank er det beste forhandlingskortet du har, og er du villig til å bytte bank, står du friere. Sammenlign effektiv rente på Finansportalen.

Flytende eller fast rente? Flytende rente følger markedet, og du kan innfri lånet når du vil uten ekstra kostnad. Fastrente gir forutsigbarhet, men innfrir du før tiden, kan banken kreve dekket tap hvis rentene har falt, etter finansavtaleloven § 2-10. Det gjelder ikke hvis det skyldige beløpet er 50 000 kr eller mindre. Fastrente er ikke et veddemål du bør vinne, men en forsikring mot at renten stiger mer enn budsjettet tåler. Ved fastrentelån gjøres stresstesten ut fra lånebeløpet ved slutten av fastrenteperioden.

Nedbetalingstid. Lang nedbetalingstid gir lavere terminbeløp, men mer i renter totalt. Over 60 prosent belåning er du uansett pålagt avdrag. Under 60 prosent kan du få avdragsfrihet, men gjelden blir ikke mindre av seg selv. Har du forbruksgjeld i tillegg, kan det være aktuelt å samle den – fallgruvene står i artikkelen om å bake gjeld inn i huslånet.

Når finansieringen er på plass, er neste steg visning, bud og kontrakt. Hele løpet står i artikkelen om å kjøpe bolig.

Vanlige spørsmål

Hvor mye egenkapital trenger jeg for å få boliglån?

Minst 10 prosent av boligens verdi, inkludert eventuell fellesgjeld. I tillegg må du dekke dokumentavgift på 2,5 prosent ved kjøp av selveierbolig og tinglysingsgebyrer.

Hvor mye kan jeg låne med min lønn?

All gjeld til sammen kan være høyst fem ganger brutto årsinntekt. Har du 600 000 kr i årslønn, kan samlet gjeld være 3 000 000 kr, minus det du skylder fra før. Banken må i tillegg se at du tåler stresstesten.

Hva er stresstesten for boliglån?

Banken skal sjekke at du har nok til vanlige levekostnader hvis renten øker med 3 prosentpoeng. Uansett hva renten er i dag, skal banken regne med minst 7 prosent.

Må banken begrunne avslag på boliglån?

Nei. Etter finansavtaleloven § 5-3 fjerde ledd har banken ingen plikt til å begrunne et avslag, men bygger avslaget på et databasesøk, skal du få vite det.

Kan jeg få boliglån uten egenkapital?

Ikke i vanlig bank, med mindre banken bruker fleksibilitetskvoten eller du stiller tilleggssikkerhet, for eksempel pant i foreldrenes bolig. Ordinært startlån fra kommunen krever ikke egenkapital.

Kilder

• Lovdata: Utlånsforskriften §§ 5, 6, 7, 8, 9 og 12 (sist endret 31.12.2024), lest oktober 2026
• Lovdata: Finansavtaleloven § 5-3 og § 2-10, lest oktober 2026
• Kartverket: Tinglysingsgebyr 2026 og Dokumentavgift ved overføring av fast eiendom, lest oktober 2026
• Skatteetaten: Fradrag for boligsparing for ungdom (BSU) og Regler for BSU, lest oktober 2026
• Husbanken: Søke startlån og tilskudd, lest oktober 2026
• Forbrukerrådet: Finansportalen – sammenlign boliglån