Hva skjer hvis borettslaget går konkurs?

Går borettslaget konkurs, slipper du å betale av på lagets gjeld med egne penger. Borettslagsloven sier rett ut at andelseierne ikke hefter overfor kreditorene for lagets forpliktelser. Det betyr likevel ikke at du går fri. Banken som har gitt felleslånet, har pant i bygningene og får betalt først når eiendommen selges. Det du selv har betalt for andelen, ligger bakerst i køen og kan gå helt tapt. Buretten din blir gjort om til en vanlig leieavtale, og lånet du tok opp i egen bank for å kjøpe andelen, må du betale som før. Konkurs i et borettslag er sjelden, men risikoen er reell i lag med høy fellesgjeld der mange andelseiere slutter å betale.

Laget eier huset, du eier en andel

For å forstå hva du risikerer, må du vite hva du faktisk har kjøpt. Et borettslag er et selskap. Det er laget som eier tomten og bygningene, og det er laget som har tatt opp fellesgjelden. Du eier en andel som gir deg borett – enerett til å bruke en bestemt bolig. Når du betaler felleskostnader hver måned, dekker du din del av lagets utgifter: renter og avdrag på fellesgjelden, forsikring av bygningen, kommunale avgifter og vedlikehold.

Prisen på en borettslagsbolig består derfor av to deler. Kjøpesummen betaler du til selgeren, og den finansierer du med egenkapital og et lån i din egen bank. Andelen av fellesgjelden overtar du indirekte, ved at den betjenes gjennom felleskostnadene. Til sammen blir det totalprisen, og det er totalprisen bankene bruker når de regner belåningsgrad.

Slik kan et borettslag ende i konkurs

Et borettslag går ikke konkurs fordi én nabo slutter å betale. Det skjer når en kjedereaksjon får gå langt nok. Kommunal- og regionaldepartementet beskrev mekanismen i sin veileder for styrer i lag med høy fellesgjeld, og den ser slik ut:

1. En eller flere andelseiere slutter å betale felleskostnadene, for eksempel etter jobbtap, sykdom, samlivsbrudd eller fordi renta har steget.
2. Laget må fortsatt betale renter og avdrag til banken. Styret må derfor sette opp felleskostnadene for alle de andre.
3. Høyere felleskostnader presser flere husstander, og flere får problemer med å betale.
4. Laget krever boligene til dem som ikke betaler, tvangssolgt. Er boligene verdt mindre enn sin andel av fellesgjelden, vil ingen betale nok for dem, og laget får ikke dekket det som mangler.
5. Til slutt klarer ikke laget å betjene fellesgjelden. Banken kan begjære lagets eiendom tvangssolgt, og laget kan bli slått konkurs.

Punkt fire er nøkkelpunktet. Så lenge en andel har en positiv salgsverdi, får laget som regel dekket restansene når boligen selges. Risikoen oppstår når fellesgjelden per bolig er så høy at boligen er lite eller ingenting verdt for en kjøper. Da kan andelseiere som ikke klarer å betale, i verste fall si opp buretten med seks måneders frist og flytte ut. Laget står igjen med en tom bolig, ingen kjøper og en fellesgjeld som de andre må bære.

Derfor er det de såkalte lavinnskuddsborettslagene – der fellesgjelden utgjør mesteparten av totalprisen – som er mest utsatt. Typiske utløsere er rentehopp, at en lang periode uten avdrag på fellesgjelden tar slutt, eller et prisfall i området.

Hva skjer med deg når laget er konkurs?

Du kan bli boende – som leietaker

Borettslagsloven § 5-25 sier at når laget går konkurs, skal buretten regnes som en rett etter en tidsubestemt husleieavtale. Med mindre noe annet blir avtalt, settes leien til gjengs leie fra den dagen konkursen åpnes. Det samme gjelder fra overtakelsen dersom eiendommen blir tvangssolgt. Du blir altså ikke kastet ut på dagen, men du har gått fra å være eier til å være leietaker, og husleieloven gjelder. Den nye eieren kan si opp leieavtalen etter husleielovens regler.

Andelen din kan bli verdiløs

Det du betalte for andelen, er i praksis egenkapital i laget. Når eiendommen selges for å dekke kreditorene, går pengene først til banken med pant i eiendommen. Innskudd fra andelseiere skal etter § 2-11 sikres med pant i eiendommen, men med prioritet bak fellesgjelden. Rekker ikke salgssummen lenger enn til banken, står andelseierne igjen uten noe.

Ditt eget boliglån består

Dette er den delen mange ikke har tenkt over. Lånet du tok for å betale kjøpesummen, er din personlige gjeld. Banken din har pant i andelen, men om andelen mister verdien, forsvinner ikke gjelden. Du må betale renter og avdrag som før – samtidig som du kanskje betaler gjengs leie for den samme boligen.

Et regneeksempel: hva står på spill?

Tenk deg en leilighet med totalpris 3 000 000 kr, der 1 800 000 kr er andel av fellesgjelden. Kjøpesummen er altså 1 200 000 kr. Kjøperen har 300 000 kr i egenkapital og låner 900 000 kr i egen bank. Det er akkurat det utlånsforskriften tillater: Samlet lån med pant i boligen, fellesgjelden medregnet, kan være inntil 90 prosent av verdien, og 90 prosent av 3 000 000 kr er 2 700 000 kr.

I verste fall har kjøperen tapt 300 000 kr, sitter igjen med 900 000 kr i gjeld uten sikkerhet bak – og bor til leie. Det er langt mindre enn om hen hadde hatt personlig ansvar for hele totalprisen, men mer enn nok til å velte en husholdningsøkonomi. Det er også derfor banken din bryr seg om borettslagets økonomi når du søker boliglån til en borettslagsleilighet.

Sikringsordningen beskytter mot naboens restanser – ikke mot alt

Siden 1. januar 2013 har borettslagsloven et eget kapittel om sikring mot tap av felleskostnader (§§ 5-26 til 5-30). En sikringsordning betyr at et selskap overtar risikoen for at andelseiere ikke betaler felleskostnadene sine. Bare foretak med tillatelse til å drive skadeforsikring eller finansieringsvirksomhet kan tilby det, og ingen andre ordninger får markedsføres som sikring mot tap av felleskostnader.

Den største ordningen er Borettslagenes Sikringsordning (SBS), som er tilgjengelig for borettslag som forvaltes av et boligbyggelag tilknyttet NBBL. Ifølge NBBL dekker SBS det borettslaget taper når en tvangssalgssum ikke dekker andelseierens ubetalte felleskostnader, med inntil 24 måneders uteblitte felleskostnader. Ordningene kan være ulikt utformet: Noen betaler først når et tvangssalg har vist at laget har tapt penger. Les vilkårene – navnet sier lite.

En sikringsordning bryter kjedereaksjonen tidlig: Naboene slipper å betale for den som ikke betaler, og felleskostnadene trenger ikke settes opp av den grunn. Det er hovedgrunnen til at et lag med sikringsordning er tryggere å kjøpe seg inn i. Men ordningen dekker ikke at renta på fellesgjelden stiger, at avdragsfriheten tar slutt, at boligprisene faller eller at laget trenger en kostbar rehabilitering. Den dekker heller ikke ditt eget lån.

IN-ordning er ikke en sikringsordning

Fellesgjeld, sikringsordning og IN-ordning blir ofte nevnt i samme åndedrag, men IN-ordningen er noe helt annet. IN står for individuell nedbetaling av fellesgjeld. Ordningen lar deg betale ned hele eller deler av din andel av fellesgjelden med egne penger, slik at felleskostnadene dine går ned. Den er ikke lovregulert som egen ordning, men borettslagsloven § 2-15 åpner for den når laget og banken har avtalt det. Enkelte boligbyggelag setter som vilkår at laget også er med i en sikringsordning før IN kan etableres.

For konkursrisikoen virker IN-ordningen motsatt av det mange tror. Penger du betaler inn på fellesgjelden, blir bundet i laget. Går laget konkurs, er du avhengig av at sikkerheten du har fått for innbetalingen, er god nok. Departementets veileder fraråder derfor generelt individuell nedbetaling i borettslag med høy fellesgjeld. Vurderer du å betale ned fellesgjelden, bør du først spørre forretningsføreren hvilken sikkerhet du får, og hvor den står i prioritet.

Borettslag og sameie: en viktig forskjell

I et eierseksjonssameie er reglene annerledes. Der eier du selv seksjonen din, og eierseksjonsloven § 30 sier at hver seksjonseier hefter for sameiets felles ansvar og forpliktelser etter sin sameiebrøk. Har sameiet tatt opp lån, for eksempel til en fasaderehabilitering, kan kreditor altså holde deg ansvarlig for din del. I et borettslag er det motsatt: Du hefter ikke, men verdien av andelen er bundet til lagets skjebne.

Sjekk dette før du kjøper i et borettslag

Megleren plikter etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 å gi deg skriftlige opplysninger om lånevilkårene for fellesgjelden, felleskostnadene etter en avdragsfri periode, om laget har sikringsordning og om budsjett og regnskap. Bruk dem aktivt. Når du skal kjøpe bolig i et borettslag, er dette punktene som sier mest om konkursrisikoen:

1. Hvor stor del av totalprisen er fellesgjeld? Jo høyere andel, desto mer er du prisgitt lagets økonomi. Ved stiftelse kan fellesgjelden ikke være mer enn 75 prosent av kostnadsoverslaget (§ 2-14), men det sier lite om forholdet til dagens markedsverdi.
2. Avdragsfrihet og løpetid. Har fellesgjelden avdragsfrihet, spør når den tar slutt og hva felleskostnadene blir etterpå. Megleren skal oppgi en egen beregning av dette.
3. Flytende eller fast rente. Regn ut hva felleskostnadene blir hvis renta på fellesgjelden stiger 2–3 prosentpoeng. Klarer du det i ditt eget husholdningsbudsjett?
4. Sikringsordning. Er laget med? Hvem er tilbyder, hvor lenge varer avtalen, og kan den sies opp? Oppsigelse krever vedtak i generalforsamlingen (§ 5-29).
5. Årsregnskapet. Se etter restanser på felleskostnader, tap på fordringer, likviditet og om laget har fond eller disponible midler. Se også i styrets beretning etter planlagte rehabiliteringer.
6. IN-ordning. Finnes den, og har mange brukt den? Det sier noe om hvordan gjelden er fordelt mellom andelene.

Når laget får problemer: dette kan du gjøre

Ser du at restansene vokser og felleskostnadene settes opp gang på gang, er det grunn til å engasjere seg. Møt på generalforsamlingen og spør styret hvordan restansene følges opp. Departementets veileder anbefaler at styret går tidlig i dialog med banken om refinansiering, fastrente, lengre nedbetalingstid eller ny avdragsfrihet, og at forretningsføreren starter innkreving raskt. Et styre som venter, gjør problemet større for alle.

Er det du selv som sliter med å betale, er rekkefølgen viktig: Felleskostnadene bør betales foran nesten alt annet, fordi lagets legalpant kan føre til tvangssalg raskere enn de fleste andre krav. Ta kontakt med forretningsføreren straks, og les om hvordan du kan unngå tvangssalg. Kommunen tilbyr gratis gjeldsrådgivning gjennom Nav-kontoret. Har du allerede bestemt deg for å flytte, er det som regel bedre å selge boligen tidlig enn å la saken gå til tvangssalg.

Vanlige spørsmål

Må jeg betale fellesgjelden hvis borettslaget går konkurs?

Nei. Borettslagsloven § 1-2 sier at andelseierne ikke hefter overfor kreditorene for lagets forpliktelser. Du kan likevel tape det du har betalt for andelen, og ditt eget boliglån må du fortsatt betjene.

Kan jeg bli kastet ut av leiligheten hvis borettslaget går konkurs?

Ikke umiddelbart. Buretten blir regnet som en tidsubestemt husleieavtale med gjengs leie fra konkursåpningen (§ 5-25). Deretter gjelder husleielovens regler, også for oppsigelse.

Hva dekker sikringsordningen i borettslag?

Den dekker borettslagets tap når andelseiere ikke betaler felleskostnadene og et salg ikke dekker restansen. I NBBLs ordning SBS er erstatningen inntil 24 måneders uteblitte felleskostnader. Den dekker ikke renteøkning, verdifall eller ditt eget lån.

Er IN-ordning det samme som sikringsordning?

Nei. IN-ordning betyr at du kan betale ned din del av fellesgjelden selv. Det kan senke felleskostnadene, men pengene blir bundet i laget og kan i verste fall gå tapt ved konkurs.

Er det tryggere å kjøpe i sameie enn i borettslag?

Det er ulik risiko. I et sameie eier du seksjonen selv, men hefter for sameiets forpliktelser etter din sameiebrøk. I et borettslag hefter du ikke, men andelens verdi avhenger av lagets økonomi.

Kilder

• Lovdata: Lov om burettslag (borettslagsloven), §§ 1-2, 2-11, 2-14, 2-15, 5-20, 5-21, 5-25 og 5-26 til 5-30, lest oktober 2026
• Lovdata: Eiendomsmeglingsloven § 6-7, lest oktober 2026
• Lovdata: Eierseksjonsloven § 30, lest oktober 2026
• Lovdata: Utlånsforskriften § 7 – belåningsgrad, lest oktober 2026
• Kommunal- og regionaldepartementet: Til deg som sitter i styret i borettslag med høy fellesgjeld (PDF), lest oktober 2026
• NBBL: Borettslagenes Sikringsordning, lest oktober 2026
• TOBB: Individuell nedbetaling av fellesgjeld i borettslag, lest oktober 2026
• Nav: Grunnbeløpet i folketrygden (136 549 kr fra 1. mai 2026), lest oktober 2026