Hva gjør du som utleier når leietakeren ikke betaler?
Send et skriftlig varsel om tvangsfravikelse med 14 dagers frist. Har kontrakten en klausul om utkastelse ved manglende betaling, kan du deretter begjære utkastelse hos namsfogden. Uten klausul må du heve eller si opp etter husleieloven først. Skyldig leie dekker du av depositumet eller via Husleietvistutvalget.
Det første du gjør, er å sende leietakeren et skriftlig varsel: Betal innen 14 dager, ellers blir det begjært tvangsfravikelse. Står det i leiekontrakten at leietakeren vedtar utkastelse hvis leien ikke blir betalt, kan du sende begjæringen til namsfogden når fristen er ute – da går det uten rettssak. Mangler kontrakten en slik klausul, må du først heve eller si opp leieavtalen etter husleieloven, og veien blir lengre. Uansett hva som skjer: Bytt ikke lås, og bær ikke ut tingene. Det er namsfogden som kaster ut, ikke utleieren.
Før du gjør noe formelt: ta én samtale
En leietaker som har betalt i to år og plutselig ikke betaler, har ofte mistet jobben, blitt syk eller havnet i et samlivsbrudd. Ring eller skriv og spør hva som har skjedd. En avtale om nedbetaling, eller at leietakeren selv sier opp og flytter ut på en bestemt dato, er nesten alltid raskere og billigere for deg enn en utkastelse.
Men vent ikke på å sende varselet mens dere snakker. Varselet kan sendes samme dag som leien forfaller, og fristen på 14 dager begynner ikke å løpe før det er sendt. Du kan godt gjøre begge deler: snakke med leietakeren og samtidig sende varselet, så mister du ikke tid hvis løftene ikke holder.
Leietakeren kan ha krav på hjelp fra Nav, for eksempel økonomisk sosialhjelp til husleie. Husleieloven § 9-11 lar deg sende et skriftlig varsel om misligholdet til sosialtjenesten i kommunen, med kopi til leietakeren, og da bør begjæringen om utkastelse tidligst sendes to uker etter. Leietakeren kan reservere seg mot slike varsler. Det koster deg lite og kan løse saken.
Har kontrakten «utkastelsesklausulen»? Sjekk det først
Alt avhenger av en setning i leiekontrakten. Tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a sier at en skriftlig leieavtale der leietakeren vedtar at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt, er et såkalt særlig tvangsgrunnlag. Med en slik klausul trenger du ingen dom. De fleste standardkontrakter har den, ofte med en formulering om at leieren «vedtar at tvangsfravikelse kan kreves» ved manglende betaling, med henvisning til § 13-2.
| Det du har | Veien til utkastelse |
|---|---|
| Skriftlig kontrakt med klausul om tvangsfravikelse ved manglende betaling | Varsel med 14 dagers frist → begjæring til namsfogden |
| Tidsbestemt kontrakt med klausul om fravikelse når leietiden er ute, og leietiden har løpt ut | Varsel med 14 dagers frist → begjæring til namsfogden |
| Gyldig skriftlig oppsigelse etter § 9-7, og leietakeren har ikke protestert innen én måned | Begjæring til namsfogden etter at oppsigelsestiden er ute |
| Hevet leieavtale der det er åpenbart at du hadde rett til å heve | Begjæring etter § 13-2 tredje ledd bokstav d – skal settes fram for tingretten, ikke namsfogden |
| Muntlig avtale, eller kontrakt uten klausul, og leietakeren bestrider kravet | Sak for Husleietvistutvalget eller oppsigelse/heving først |
Klausulen virker bare for avtaler etter husleieloven. Og den må stå i en skriftlig avtale – den kan inngås elektronisk – men en muntlig avtale gir deg ingen snarvei.
Steg for steg med utkastelsesklausul
- Send varselet. Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 må det gå to uker fra du sender et skriftlig varsel til du kan begjære utkastelse. Varselet kan tidligst sendes på forfallsdagen, og det må opplyse om at fullbyrdelse blir begjært hvis kravet ikke betales. I husleiesaker skal det også stå at utkastelsen kan unngås hvis leietakeren betaler leien, inndrivingskostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet, med renter, før utkastelsen gjennomføres (§ 13-2). Politiet har en mal, «Varsel om ubetalt husleie», som dekker kravene.
- Vent 14 dager. Varsel kan ikke frafalles på forhånd, så en kontraktsklausul om at leietakeren gir avkall på varselet, har ingen virkning.
- Send begjæringen. Fyll ut skjemaet «Begjæring om utkastelse (fravikelse)» fra politiet.no, legg ved kopi av kontrakten og varselet, og send det i posten til namsfogden i distriktet der boligen ligger. Oppgi alle over 18 år som bor i boligen.
- Namsfogden varsler leietakeren. Leietakeren får to uker til å uttale seg (§ 13-6), og får samtidig vite at utkastelsen kan unngås ved å betale. Ektefelle og andre voksne i husstanden skal også varsles.
- Utkastelsen. Namsfogden fastsetter dag og tid. Du må møte opp og peke ut boligen. Namsfogden gjennomfører utkastelsen, og du får nøklene.
Betaler leietakeren, stopper saken
Betaler leietakeren hele beløpet – leie, inndrivingskostnader og forfalt leie fram til betalingen, med renter – før utkastelsen, faller grunnlaget bort, selv om datoen er satt. Det er slik loven er bygget opp. Har du en leietaker som betaler i siste liten måned etter måned, er det oppsigelse etter § 9-7 du trenger, ikke en ny utkastelsesbegjæring.
Rettsgebyret er 1 681 kroner når du sender begjæringen og 3 496 kroner til sammen hvis utkastelsen gjennomføres, ifølge politiet.no i oktober 2026. Det er du som betaler, men du kan kreve beløpet dekket av leietakeren. Er du privatperson, kan du normalt ikke kreve betalt for eget arbeid med begjæringen. Namsfogden het tidligere namsmannen – navnet ble endret 1. juli 2026 – og hva etaten ellers gjør, står i oversikten over namsfogdens oppgaver.
Uten klausul: heving eller oppsigelse
Heving ved vesentlig mislighold
Husleieloven § 9-9 lar deg heve leieavtalen når leietakeren vesentlig misligholder plikten til å betale leie. Loven sier ikke hvor mye som må skyldes. Husleietvistutvalget skriver at det blant annet har betydning hvor mye som ikke er betalt, og hvor lang forsinkelsen har vært. Én måned forsinket er sjelden nok. Flere måneder uten betaling og uten svar trekker klart i retning av vesentlig mislighold.
Hevingserklæringen skal være skriftlig, oppgi grunnen og kan pålegge leietakeren å flytte straks. Blir leieavtalen hevet, er leietakeren ansvarlig for tapt leie og utlegg. Men en heving gir deg bare et særlig tvangsgrunnlag når det er åpenbart at du hadde rett til å heve, og etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-3 skal en slik begjæring settes fram for tingretten. Er saken uklar, ender den i Husleietvistutvalget.
Oppsigelse
Er leieavtalen tidsubestemt, kan manglende betaling være en saklig grunn til å si opp. Oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet, og etter § 9-7 må den opplyse om at leietakeren kan protestere skriftlig innen én måned, og at utleieren kan begjære tvangsfravikelse hvis leietakeren ikke protesterer. Mangler ett av disse punktene, er oppsigelsen ugyldig. Den lovbestemte oppsigelsesfristen er tre måneder til utgangen av en kalendermåned (§ 9-6), med mindre kontrakten sier noe annet.
Protesterer ikke leietakeren innen en måned, er oppsigelsen et tvangsgrunnlag hos namsfogden når oppsigelsestiden er ute. Protesterer leietakeren, faller oppsigelsen bort hvis du ikke tar saken videre innen tre måneder etter at leietakerens frist løp ut. Retten kan ikke sette til side en oppsigelse som skyldes vesentlig mislighold.
Bytt aldri lås – selv om du eier boligen
Det er fristende: Leietakeren har ikke betalt på tre måneder, ikke svart på telefon, og du har en nøkkel. Men å låse leietakeren ute eller bære ut møblene løser ikke saken. Husleietvistutvalget skriver at utleieren må ha et tvangsgrunnlag og gå via namsfogden hvis leietakeren ikke flytter frivillig. Leietakeren kan få en midlertidig forføyning i tingretten om å slippe inn igjen, og kan i utgangspunktet kreve erstattet utgifter til annet bosted i mellomtiden. Du kan altså ende opp med å betale leietakerens hotell mens leien fortsatt ikke er betalt.
Unntaket er når leietakeren tydelig har forlatt boligen. Etter § 10-2 kan du straks disponere over boligen når leieforholdet «klart må anses oppgitt» – for eksempel når leietakeren har tømt leiligheten og flyttet. Ta bilder og dokumenter situasjonen. Har leietakeren satt igjen eiendeler, må du om mulig varsle skriftlig og oppfordre til henting. Dekker ikke verdien kostnadene ved oppbevaring, kan de selges, og rent skrot kan kastes.
Slik får du pengene: depositum, garanti og HTU
Depositumet
Depositumet står på en egen konto i leietakerens navn, og ingen av dere kan disponere over det på egen hånd mens leieforholdet varer (husleieloven § 3-5). Det kan være på opptil seks måneders leie. Når leieforholdet er over, får du utbetalt skyldig leie fra kontoen bare hvis tre ting er oppfylt: Dere har skriftlig avtalt at leien skal godskrives en annen konto i samme bank, du har dokumentert den skyldige leien, og leietakeren har ikke reist søksmål innen fem uker etter at banken har varslet. Ellers trenger du leietakerens skriftlige samtykke, en dom eller et vedtak fra Husleietvistutvalget. Hvordan kontoen gjøres opp, er forklart i hvordan du avslutter en depositumskonto.
Tenk deg en leilighet i Drammen med 14 000 kroner i månedsleie og 42 000 kroner i depositum, altså tre måneders leie. Leietakeren slutter å betale i november og blir kastet ut i februar. Skylder leietakeren for tre måneder, dekker depositumet akkurat leien – men ikke rettsgebyret, rengjøring eller skader. Derfor bør depositumet sjelden være lavere enn to–tre måneders leie, og det er også grunnen til at du skal handle raskt når den første leien uteblir.
Depositumsgaranti
Har leietakeren garanti i stedet for depositum, for eksempel fra Nav eller et forsikringsselskap, gjelder vilkårene i garantien. Garantien og eventuelt depositum kan til sammen ikke overstige seks måneders leie (§ 3-6). Les garantiteksten nøye: Den har ofte en frist for når kravet må meldes, og et krav som kommer for sent, kan være tapt.
Husleietvistutvalget
Tvister om leie av bolig skal til Husleietvistutvalget (HTU), ikke til forliksrådet – husleieloven § 12-5 sier at forliksrådet ikke kan behandle dem. HTU dekker hele landet. Å klage koster 2 071 kroner for utleier og 269 kroner for leietaker (oktober 2026), og HTU oppgir at det kan ta omkring elleve måneder før behandlingen starter. Et vedtak fra HTU som ikke bringes inn for tingretten, får virkning som rettskraftig dom og kan tvangsfullbyrdes. Mer om ordningen finner du på søstersiden vår om Husleietvistutvalget.
For rene pengekrav etter at leietakeren har flyttet, kan du også bruke et inkassobyrå. Leietakeren har rettigheter i den prosessen også, se rettighetene ved inkasso.
Neste kontrakt: tre grep som sparer deg for måneder
Ha med klausulen om tvangsfravikelse ved manglende betaling. Avtal skriftlig at husleien betales til en konto i samme bank som depositumskontoen, så du kan bruke den raske utbetalingsregelen i § 3-5. Og sett et depositum som faktisk dekker den tiden en utkastelse tar.
Står det mye på spill, for eksempel fordi leietakeren bestrider både kravet og hevingen, kan det lønne seg å få juridisk hjelp tidlig. Sjekk om du har rettshjelpsforsikring i innboforsikringen, og om du fyller vilkårene for fri rettshjelp.
Vanlige spørsmål
Hvor lang tid tar en utkastelse?
Loven setter to minstefrister: 14 dager fra varsel til begjæring, og to uker der leietakeren kan uttale seg etter at namsfogden har mottatt begjæringen. Deretter fastsetter namsfogden dag for utkastelsen. Hvor lang tid resten tar, varierer mellom distriktene.
Kan jeg kaste ut en leietaker som ikke betaler husleie?
Ikke selv. Det er namsfogden som gjennomfører utkastelsen, og du må ha et tvangsgrunnlag – typisk en klausul i kontrakten, en gyldig oppsigelse eller en dom eller et HTU-vedtak.
Kan jeg ta penger fra depositumet når leietakeren ikke betaler?
Ikke mens leieforholdet varer. Etter at det er slutt, kan du få utbetalt skyldig leie hvis vilkårene i husleieloven § 3-5 er oppfylt, eller med leietakerens samtykke, en dom eller et vedtak fra Husleietvistutvalget.
Hva koster det å begjære utkastelse?
Ifølge politiet.no 1 681 kroner i rettsgebyr ved begjæringen og 3 496 kroner til sammen hvis utkastelsen gjennomføres (oktober 2026). Du kan kreve beløpet dekket av leietakeren.
Hva skjer med tingene til leietakeren etter utkastelsen?
Leietakeren får ifølge politiet fire uker til å hente eiendelene sine. Hentes de ikke, vurderer namsfogden om de skal kastes eller selges.
Kilder
- Lovdata: Husleieloven § 9-9, §§ 3-5, 3-6, 9-6, 9-7, 9-8, 9-11, 10-2 og § 12-5, lest oktober 2026
- Lovdata: Tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, § 13-2, § 13-3, § 13-6 og § 13-11, lest oktober 2026
- Politiet: Slik begjærer du utkastelse (maler, rettsgebyr og saksgang), lest oktober 2026
- Husleietvistutvalget: Leietaker betaler ikke husleie, Utleier har byttet lås og Leietaker har satt igjen eiendelene sine, lest oktober 2026
- Husleietvistutvalget: Send inn klage (gebyr og saksbehandlingstid), lest oktober 2026
